재개발 또는 재건축 투자를 위해 매물에 대한 정보를 확인할 때, 건폐율과 용적률 수치는 꼭 알아봐야 합니다. 건폐율과 용적률에 따라 건축 가능한 건축물의 대략적인 규모가 정해지고 이에 따라 재개발, 재건축 사업의 수익성도 가늠해 볼 수 있기 때문입니다. 쉽게 표현하면 건폐율은 건축물이 대지에서 어느 정도 면적을 차지하는지 용적률은 건축물이 몇 층까지 올라갈 수 있는지 알 수 있는 지표입니다. 지금부터 건페율과 용적률에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
목차
건폐율 (Building Coverage Ratio)
건폐율은 대지면적 대비 건축면적을 나타내는 비율로 건축면적/대지면적×100으로 계산합니다. 일반적으로 건폐율이 높아질수록 부동산 개발의 밀도가 높아지게 됩니다. 건폐율이 높아진다는 것은 동일한 대지면적 안에 건축면적이 더 넓어진다는 뜻이기 때문에 건물 간의 간격이 좁고 빽빽하게 지어지게 됩니다. 건폐율은 국토계획법에 용도지역별로 규정되어 있으며, 실제 토지의 건폐율을 확인하기 위해서는 각 시군구 지자체 도시계획 조례를 통해 정확한 수치를 확인해야 합니다.
용적률 (Floor Area Ratio)
용적률은 대지면적 대비 건물연면적의 비율로 건물연면적/대지면적×100로 계산합니다. 여기서 건축연면적은 각 층 바닥 면적의 합계를 말하지만 용적률 계산시에는 지하층과 지상 주차장과 같이 상시적인 거주성이 없는 면적은 제외합니다. 용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적이 넓어지므로 곧 건물이 고층으로 지어질 수 있다는 뜻입니다. 용적률도 건폐율과 마찬가지로 국토계획법에서 용도지역별 용적률의 범위를 규정하고 있고, 이에 근거하여 시군구 지자체에서 도시계획조례를 통해 토지의 용적률을 규정하고 있습니다.
건폐율, 용적률 확인 프로세스
먼저 토지의 정확한 정보에 대해 확인해야 합니다. 토지의 면적, 용도지역 등 정보를 국토교통부에서 운영하는 토지이음 사이트에서 확인할 수 있습니다.
주거지역, 상업지역, 공업지역 등 해당 토지의 용도지역을 확인했다면, 국토계획법 시행령에 쥬어되어 있는 용도지역별 건폐율과 용적률의 범위를 확인할 수 있습니다.
국토계획법은 용도지역별 건폐율과 용적률을 규정하고 있지만, 실제 토지의 건폐율과 용적률은 시군구 지자체의 도시계획조례를 통해 규정하고 있으니 최종적으로는 시군구 도시계획조례를 확인해야 합니다.
맺음말
건폐율과 용적률은 도시정비사업 투자 의사결정에서도 중요하지만 실제 건물을 직접 건축하는 경웨도 반드시 확인해야 하는 중요한 수치입니다. 건폐율과 용적률을 확인하는 것이 건물 설계의 첫 시작이라고 볼 수 있습니다. 해당 수치에 따라 건물의 규모가 정해지게 되고 더 나아가 도시개발의 밀도가 결정됩니다. 그렇기 때문에 정부에서도 부동산 난개발을 막고 쾌적한 주거 생활, 합리적 국토 이용을 위해 법으로 건폐율과 용적률을 규정하고 있는 것입니다. 지금까지 건축물의 건폐율과 용적률에 대해서 알아보았습니다.