지자체가 도로, 공원, 공공시설 등을 제공받는 사례는 거의 모든 정비사업에서 공통적으로 나타나고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 이러한 행위를 공공기여 또는 기부채납으로 볼 수 있는데, 일반적으로 구분 없이 사용되는 경우가 많습니다. 하지만 엄밀하게 살펴보면 미세하지만 의미가 다른 용어임을 알 수 있습니다. 지금부터 기부채납과 공공기여의 의미와 차이점 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
목차
기부채납이란
일반적으로 공공기여와 기부채납은 종 상향이나 용적률 완화의 대가로 부지나 건축물을 지자체에 넘기는 것을 의미하고 있습니다. 공공기여와 기부채납은 다른 용어지만 명확한 구분없이 혼재되어 사용되고 있는 것이 현실입니다. 개발이익의 일부를 국가 또는 지자체가 환수하는 것은 유사하지만 법적, 행정적 정의와 개념은 명백하게 서로 다릅니다.
기부채납이란
의미
기부채납은 국유재산법 등에 따르면 사업 시행자가 재산 소유권을 국가, 지자체에 무상으로 이전하는 것을 말합니다. 국토계획법에서는 용도지역 변경과 용적률 상향 등 건축 제한이 완화되는 경우 공공기설 부지를 제공하거나 건축물을 직접 설치해 제공하도록 규정하고 있습니다.
인허가 필요조건
국토계획법에 개발행위 허가와 실시 계획 인가 시 기반시설 설치 등을 조건으로 인허가가 가능하다고 규정하고 있습니다. 그리고 기부채납 인센티브로 사업 시행자에게 용적률 상향 등 개발에 유리한 인센티브를 부여하고 있습니다. 즉, 사업시행자 입장에서 기부채납 조건을 받아들이지 않으면 사업성이 떨어지고 실질적으로 개발 사업을 진행할 수 없게 되는 것과 마찬가지입니다.
공공기여란
의미
공공기여란 도시계획 변경으로 발생하는 개발이익으로 공공시설 등의 부지를 제공하거나 공공시설 등의 설치를 부담하는 것을 의미합니다. 공공기여는 개발이익 환수와 기부채납을 모두 포함하고 있는 더 넓은 개념으로 볼 수 있습니다. 공공기여라는 용어는 지자체 조례 또는 관련 지침에서 주로 사용되고 있어 기부채납에 비해 법적 기준이 모호하고 지역마다 기준이 다릅니다.
지자체별 상이
지역별로 공공기여 대상도 면적 기준도 다릅니다. 서울, 부산, 대구, 인천, 광주 등은 사전협상 공공기여 대상을 대규모 유휴부지라고 규정하고 있고, 부천, 성남, 고양 등은 주민제안형 도시관리계획 변경을 대상으로 정하고 있습니다. 전남 나주는 대규모 유휴 부지, 이전 부지를 대상으로 규정하고 있습니다. 또한, 지역에 따라 공공기여에 따른 용적률 인센티브도 각기 다르게 제공하고 있습니다.
사회적 갈등 요인
공공기여 또는 기부채납 여부에 따라 재개발, 재건축 정비사업의 사업성이 달라질 수 있기 때문에 소유주의 이해관계도 엇갈릴 수 있습니다. 예를 들어, 성남시는 분당 재건축 선도지구 선정 기준에 공공기여 추가 제공에 대해 최대 6점을 부여하고 있습니다. 공공 기여율을 높여 선도지구에 지정된다면 빠른 재건축이 가능하지만 반대로 주민들의 이익은 줄어들게 되는 것입니다. 또한, 서울시 재개발, 재건축의 경우에도 기부채납 용지에 노인요양시설을 짓는 문제로 갈등을 빚은 바가 있습니다. 도시가 노후화되고 정비사업이 확산될수록 공공기여와 기부채납을 둘러싼 사회적 갈등이 더 늘어날 것으로 보입니다.
맺음말
기부채납과 공공기여는 큰 틀에서 보면 유사한 용어로 볼 수 있습니다. 다만, 세부적으로 보면 분명히 차이점이 존재하고 있습니다. 먼저, 용어를 정의하고 있는 관계 법령이 다르고, 공공기여와 기부채납의 목적이 다르다고 볼 수 있을 것입니다. 기부채납은 국유재산법과 국토계획법에 정의되어 있는 반면에 공공기여는 관련 법령이 모호합니다. 그리고 기부채납은 인허가를 위한 필요조건이지만 공공기여는 개발이익의 환수가 목적입니다. 기부채납은 개발행위 허가의 조건으로 사업시행자가 토지, 건축물 등 재산 소유권을 지자체에 이전하는 것을 말하지만 공공기여는 도시계획 변경으로 발생하는 개발이익의 일부를 환수하는 것입니다. 다만, 기부채납과 공공기여의 결과로 용도지역 변경, 종 상향, 용적률 완화 등 인센티브가 부여되는 것은 동일합니다. 그래서 대부분의 경우 두 가지 용어를 크게 구분 없이 사용하고 있습니다. 지금까지 공공기여와 기부채납의 의미와 차이점 등에 대해서 알아보았습니다.