국토부는 현행 공시가격 현실화 로드맵을 폐기하고, 공시가격 산정 합리화 방안을 발표했습니다. 공시가격 현실화 로드맵은 공시가격을 시세의 90%까지 높이도록 설계한 탓에 시장가격 변화를 제대로 반영하지 못하는 부작용이 나타났습니다. 지금부터 공시가격 현실화 로드맵 폐기와 부동산 공시가격의 새로운 산정 방식에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
목차
공시가격 현실화 로드맵 폐기
공시가격이란
공시가격이란 정부가 토지와 건물에 대해 조사, 산정해 공시하는 가격으로 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등 67개 행정 제도의 기초 자료로 활용되고 있습니다.
현실화 로드맵
공시가격 현실화 로드맵은 2020년 11월에 최초 수립되었고 2035년까지 공시가격을 시세의 90%까지 높이는 인상 구조로 설계되었습니다. 실제 집값보다 지나치게 낮은 공시가격을 높여 조세 형평성을 달성하고자 하는 의도로 만들어졌습니다.
부작용
부동산 시세가 변화하지 않는 경우에도 공시가격은 매년 상승하는 문제점이 있었습니다. 공시가격 현실화 로드맵 도입 전에 공시가격 연평균 상승률은 4.6%였지만 도입 후에는 연평균 18%로 크게 상승했습니다. 또한, 시세 하락기에는 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전 현상이 나타나기도 했습니다. 따라서 정부는 현행 공시가격 현실화 로드맵을 폐지하고 공시가격을 산출하는 새로운 방법을 마련했습니다.
공시가격 산정 합리화 방안
새로운 산정 방식
새로운 산정 방식은 전년도 공시가격에 시장 변동률을 반영하게 됩니다. 즉, '올해 공시가격 = 전년도 공시가격 × (1+시장 변동률)'로 나타낼 수 있습니다. 여기서 중요한 부분은 시장 변동률의 산출과 검증입니다. 시장 변동률은 실거래가격, 감정평가금액 등 객관적 지표를 토대로 각 조사자가 결정하게 됩니다. 그리고 이렇게 결정된 시장 변동률이 적절한지에 대해 국제과세평가관협회 기준에 맞게 개발한 자동산정모형을 통해 검증하는 절차를 가지게 됩니다.
부동산 공시법 개정 필수
정부의 계획대로 현실화 로드맵을 폐기하고 공시가격 산정 방식을 바꾸려면 부동산 공시법을 개정해야 합니다. 따라서 국토부는 공시가격 산정 방식 개선안을 담은 부동산 공시법 개정안을 9월 중으로 발의하기로 했습니다. 하지만 국회에서 해당 법 개정안 통과가 지지부진할 경우 국토부는 현행 체계 내에서 현실화율을 조정하여 작년과 유사한 수준으로 유지하는 법도 대안으로 검토하고 있습니다.
예상되는 영향
정부의 기대
공시가격 산정 방식 변경을 통해 인위적인 시세 반영률 인상 계획이 더 이상 적용되지 않게 되므로 부동산 보유세가 집값 변동과 무관하게 오르는 현상이 해소될 것으로 기대됩니다. 또한, 공시가격이 시장 변화와 유사한 수준으로 변동될 것으로 예상되고 공시가격에 대한 예측 가능성과 신뢰성 제고에도 도움이 될 것으로 보입니다.
세수 감소
공시가격 현실화 로드맵을 폐기하고, 새로운 방식으로 바꾸게 되면 국민 입장에서는 부동산 보유세 부담이 적어지지만 정부는 그만큼 세수가 감소하게 됩니다. 따라서 부족한 세수에 대한 정부의 적절한 대책이 마련될 필요가 있습니다. 2023년에도 대규모 세수 부족 사태가 일어났고, 올해도 작년과 같은 세수 부족 사태가 벌어질 것으로 예상되고 있습니다.
맺음말
정부는 올해 3월 공시가격 현실화 로드맵 폐지를 공식 발표했습니다. 그리고 9월이 되어 국토부는 부동산 공시가격 산정 체계 합리화 방안을 발표했습니다. 이번 공시가격 산정 방식 변경안의 핵심은 시장 변동률에 따라 공시가격을 산정함으로써 시장 변화를 충실하게 반영하고자 하는 것입니다. 다만, 이러한 개선안이 국회 동의를 거쳐 법 개정이 이루어져 실제 시행된다면 정부의 세수 감소는 필연적으로 따라올 것입니다. 따라서 정부는 줄어드는 세수를 메꿀 수 있는 적절한 대책이 필요합니다.