최근 부동산 세금 감소 등을 위해 아파트 매매 시 부부 공동명의를 선택하는 경우가 많습니다. 이와 같은 절세 효과뿐만 아니라 부부가 공동으로 부동산을 소유한다는 것에 대해 의미를 부여하기도 합니다. 지금부터 부동산 공동명의가 무엇인지, 그리고 공동명의 장단점 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
목차
공동명의란
공동명의는 두 명 이상이 부동산을 공동으로 소유하는 것을 의미합니다. 공동으로 소유하는 경우 지분율은 일반적으로 5대 5로 설정하고 있지만 6대 4, 7대 3 등 공동 소유자 간 지분율을 다르게 설정하는 것도 가능합니다.
공동명의 장점
세금 절세 효과
공동명의를 설정하는 가장 큰 이유는 부동산 관련 세금을 절약할 수 있다는 점입니다. 아파트 공동명의를 하게 되면 양동세와 종부세에서 절세 효과를 기대할 수 있습니다.
먼저 양도세는 누진세로 양도 소득이 높아질수록 양도소득세율도 높아지는 구조입니다. 만약 아파트를 공동명의로 한다면 공동 소유자 지분율에 따라 양도 소득을 나누기 때문에 과세표준 구간이 낮아져 세금 감소 효과가 있습니다.
그리고 종부세는 아파트를 공동으로 소유하고 있는 경우 공동 소유자별로 각각 1주택을 소유한 것으로 보고 각각 9억 원씩 공제받을 수 있습니다. 다만, 부부 공동명의 1 주택자의 경우 공동명의 1 주택자 과세 특례를 신청할 수 있습니다. 해당 특례 신청 시 1세대 1 주택자로 간주하여 12억 원 공제 및 납세의무자 연령, 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수도 있습니다.
심적 안정감
부부 공동명의를 하게 되면 세금 절약 효과뿐만 아니라 부동산 보유에 대한 안정감도 높아지는 보이지 않는 효과가 있습니다. 법적으로 부동산 지분율에 따라 공동 소유하게 되므로 지분율만큼 법적 권리를 가지게 됩니다. 따라서 부동산 담보 대출, 처분 등 부동산 관련 모든 활동시 공동 소유자의 동의가 필요합니다.
공동명의 단점
담보대출 한도 축소 가능성
아파트를 공동명의로 하게 되면 주택담보대출 한도가 줄어들 가능성이 있습니다. 공동 소유하는 경우, 공동소유자별로 소득과 신용도 등이 모두 고려되어 대출 한도가 결정됩니다. 따라서 공동 소유자 신용 상태 등에 따라 단독명의인 경우보다 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
부동산 거래시 복잡한 절차
또한, 부동산 매매 또는 대출 시 공동 소유자별로 모두 서류가 필요하기 때문에 준비해야 하는 서류의 양이 늘어나고 함께 동행해야 한다는 번거로움이 있습니다. 그리고 공동 소유자 동의 없이는 부동산 거래를 진행할 수 없기 때문에 동행할 수 없을 경우 공동 소유자의 위임장이 필요합니다.
공동명의 변경 방법
필요 서류
아파트 공동명의 변경은 등기소에서 신청할 수 있고, 필요한 서류는 등기부 등본, 신분증, 인감 증명서, 매매 계약서 또는 증여계약서 등이 있습니다.
유의 사항
증여세 또는 취득세, 등기 수수료 등 비용이 들어갑니다. 따라서 공동명의 변경으로 인한 세금 절세 효과와 명의 변경에 들어가는 비용을 비교하여 어느 쪽이 유리한지 분석하고 결정해야 합니다.
맺음말
부동산 공동명의는 대부분 세금을 절약하기 위한 목적에서 설정하고 있습니다. 고가의 아파트인 경우 종부세 대상이 될 수 있고, 매수 시 취득세 부담이 큽니다. 단독명의와 비교했을 때 공동명의는 공동 소유자 지분율을 고려하여 과세 표준이 정해지기 때문에 절세 측면에서 효과가 있습니다. 예를 들어 12억 원 이상 아파트인 경우 종부세 대상이 되는데 부부 공동명의인 경우 지분율대로 각각 아파트를 소유한 것으로 보기 때문에 종부세 대상에서 제외될 수 있습니다. 이처럼 공동명의는 세금 측면에서는 확실히 유리하지만 공동명의 변경 시 취득세, 증여세 등이 발생할 수 있고 등기 수수료도 추가적으로 들어가기 때문에 꼼꼼하게 비교하고 결정할 필요가 있습니다. 지금까지 공동명의 장단점과 유의사항 등에 대해서 알아보았습니다.