양도소득세는 부동산, 주식 등 파생상품 등을 양도하면서 이익이 발생하는 경우 그 이익에 대해서 부과하는 세금입니다. 부동산 양도소득세는 주택 소유 여부, 조정대상지역 등에 따라 기준이 복잡합니다. 오늘은 부동산 거래 시 발생할 수 있는 양도소득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
목차
양도소득세 과세 원칙
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등 파생상품의 양도, 분양권과 같은 부동산에 대하 ㄴ권리르 양도하여 발생하는 이익을 과세 대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 즉, 양도소득세는 과세 대상의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동한 발생한 이익에 대해 양도 시점에 한 번에 과세하는 것입니다. 또한, 양도소득세는 이익을 과세 대상으로 하기 때문에 양도로 인해 이익이 발생하지 않았다면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
1주택자 양도소득세
비과세 원칙
1세대 1주택을 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 양도 당시 거래 가격이 12억원을 초과하는 고객 주택은 제외됩니다. 또한, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
실거래가 12억원 이상 주택
실제 거래가격이 12억원을 초과하는 경우에 12억원 초과 분에 대해서만 양도차익을 계산하여 양도소득세가 과세됩니다.
조정대상지역 주택
조정대상지역 내 주택을 2017년 8월 3일 이후 취득한 경우 2년 이상 거주 요건을 채워야 비과세를 적용받을 수 있습니다. 현재 조정대상지역은 대부분 해제되었고, 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 남았습니다. 또한, 조정대상지역에서 해제되었어도 2년 거주 요건은 사라지지 않습니다. 과거 조정대상지역에 속했다면 해제된 이후 매도하더라도 2년 거주 요건을 충족해야 비과세를 적용받을 수 있습니다.
다주택자 양도소득세
양도소득세 중과
양도소득세는 과세 표준에 따라 6~45% 세율이 적용되는데, 다주택자는 해당 세율에 중과세율이 함께 적용됩니다. 예를 들어 2주택자의 경우 과세 표준에 따라 6~45% 세율에 중과세율 20%p가 추가된 세율이 적용되고, 3주택자의 경우 중과세율이 30%p가 추가되어 세율이 적용되므로 과세 부담이 가중됩니다. 중과세율이 적용되면 다주택자의 최고 세율은 82.5%(지방소득세 포함)입니다.
다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제(~'24.5.9.)
정부는 소득세법 시행령 개정을 통해 2024년 5월 9일까지 양도세 중과를 한시적으로 배제할 예정입니다. 다만, 2년 이상 보유해야 완전 배제가 되는 것이고 조정대상지역 2주택자가 1년 미만 보유한 주식을 파는 경우에 70%, 1년 이상 2년 미만 주택의 경우 60%가 적용됩니다. 현 정부는 양도세 중과 폐지를 추진하는 입장입니다. 하지만 양도세 중과 폐지는 법 개정이 필요하여 야당 합의가 필수적이기 때문에 폐지에 현실적인 어려움도 많습니다.
맺음말
부동산 양도소득세 관련 정책이 자주 바뀌는 편이고 양도소득세 계산이 부족하므로 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 한시적 배제 기간 내 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도한다면 양도소득세 중과를 하지 않겠다는 입장입니다. 1주택자의 경우 12억원 이상 고가주택이 아니고 주정대상지역 내 주택도 아니라면 비과세가 원칙이라 상대적으로 간단할 수 있습니다. 하지만 다주택자의 경우 케이스바이케이스로 세법이 적용되기 때문에 복잡합니다.
보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 지금 현재 한시적으로 다주택자 양도소득세 중과 배제 기간이기 때문에 고려할 사항이 많습니다. 따라서 조금이라도 세금을 아낄 수 있는 적절한 절세 전략이 필요합니다. 지금까지 부동산 거래에서 발생하는 양도소득세에 대해 간단하게 알아보았습니다.