금융위원회는 특례 보금자리론 종료 후 보금자리론 공급 계획을 발표하면서 시중은행의 고정형 장기모기지 취급 기반을 지원하여 민간 금융사가 직접 공급할 수 있도록 유도할 계획임을 밝혔습니다. 그동안 주금공은 적격 대출과 같은 고정형 장기 모기지를 공급해 왔으나 이제 직접 공급하는 것이 아닌 간접적으로 지원하는 역할을 맡게 됩니다. 지금부터 민간의 장기 모기지 취급 기반 마련 정책과 주금공의 역할 변화에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.
목차
적격대출 중단
적격대출은 보금자리론과 디딤돌 대출과 비교해 소득요건이 없고 9억원 이하 주택에 최대 5억원까지 대출이 가능한 상품으로 장기간 고정금리로 금리 변동 위험을 피할 수 있는 상품입니다. 적격대출은 가계부채 질적 개선 역할을 담당해 왔던 상품으로 금융위는 이제 은행이 스스로 장기 모기지를 공급할 수 있는 여건이 되었다고 판단해 적격대출을 잠정 중단하기로 결정했습니다.
제도 개선 및 인프라 확충
스트레스 DSR 완화
정부는 은행 스스로 상환 위험이 안전하게 관리될 수 있는 상품을 취급하도록 제도적 혜택을 부여합니다. 5년 고정금리 후 변동금리로 전환되는 혼합형 상품, 주기형 대출, 순수 고정금리 대출에 대해서는 스트레스 DSR 산정 시 차주의 금리위험에 상응한 가산금리를 완화해서 산정할 방침입니다. 즉, 순수 변동금리 대출 상품보다는 위와 같은 대출 상품이 많이 취급될 수 있도록 유도하는 것입니다.
커버드본드 발행 활성화
커버드본드의 예대율 인정한도를 현행 1%에서 상향 조정하고 안정적인 자금 조달이 가능하도록 다양한 지원책을 마련할 계획입니다. 커버드본드는 금융기관이 중장기 자금 조달을 위해 보유한 우량 자산을 기초로 하여 발행하는 담보부 채권입니다.
주금공 역할 전환
정책 모기지 공급에서
주금공은 MBS(주택저당증권) 발행으로 자금을 조달해 보금자리론과 적격대출 등 고정형 장기 모기지를 직접 공급하는 것이 가장 핵심적인 역할이었습니다. 하지만 적격대출은 잠정 중단되었고, 민간 금융사가 스스로 고정형 장기 모기지 상품을 개발하여 소비자의 선택권이 보장될 수 있도록 지원하는 쪽으로 역할이 바뀌게 됩니다.
장기 모기지 공급 간접 지원 역할
주금공의 역할도 시중은행이 발행한 커버드본드의 신용 보강을 제공하는 등 은행들의 장기 모기지 공급을 간접적으로 지원하는 것으로 개편됩니다. 신용보강뿐만 아니라 커버드본드가 일정하게 시장에 잘 공급되도록 재유동화를 지원하는 기구도 만들어질 것으로 보입니다.
정부의 의도대로 흘러갈까
정부는 장기 모기지 공급 역할을 민간으로 넘김으로써 은행이 스스로 다양한 장기 모기지 상품을 적극적으로 공급하도록 하는 장밋빛 미래를 그리고 있습니다. 이를 위해서는 금융기관이 자금 조달을 쉽게 할 수 있도록 커버드본드 시장이 활성화될 필요가 있습니다. 하지만 현재 커버드본드는 은행과 채권 투자자 등 채권 시장에서 수요가 거의 없는 상황으로 정부의 지원책도 효과가 얼마나 나타날지 아직은 미지수입니다. 다만, 스트레스 DSR은 차주들의 고정형 장기 모기지 선택에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다. 순수 변동금리 모기지는 스트레스 DSR 가산 금리로 인해 최대 1억 원까지 한도가 줄어들 수 있기 때문입니다. 더욱이 정부가 고정금리 대출 등에 대해서 스트레스 DSR 가산금리 산정 시 완화하여 적용할 것이라고 밝혔기 때문에 혼합형, 주기형, 순수 고정금리 대출로 수요가 늘어날 수 있습니다.
정부는 은행이 다양한 장기 모기지 상품을 출시하면서 가계부채 질적 개선도 함께 이루어지는 것을 구상하고 있습니다. 다만 이러한 구상을 현실화하기 위해서는 은행의 자금 조달이 쉽고 빠르게 가능해야 합니다. 즉 커버드본드 시장이 활성화되어야 합니다. 주금공도 현재의 역할에서 전환하여 장기 모기지 공급 활성화를 지원하는 역할을 맡게 됩니다. 그럼에도 불구하고 현재 시중은행은 단순히 정책 금융 역할을 민간에 떠넘긴 것이 아니냐는 볼멘소리와 함께 조달 환경을 급속도로 바꾸는 것은 어렵기 때문에 현실적으로 정부가 원하는 수준의 금리로 장기 모기지 상품 출시는 쉽지 않을 것으로 전망하고 있습니다.