실거주 의무 3년 유예 주택법 개정안 주요 내용과 한계점 정리

실거주 의무를 3년 유예하는 방안에 대해 여야가 합의하면서 주택법 개정안이 국토위 법안소위를 통과했습니다. 이제 본 회의를 거쳐 주택법 개정안이 공포되면 약 77개 단지, 4만 8천여 가구에 적용되게 됩니다. 지금부터 실거주 의무 3년 유예 주택법 개정안의 주요 내용과 한계점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

실거주 의무란 무엇일까

 

 정의와 도입 취지

실거주 의무는 부동산 투기를 억제하기 위해 2021년 2월 도입되었으며, 분양가 상한제 적용 아파트, 투기과열지구, 민간 택지 내 공공재개발 등에서 공급하는 아파트 청약에 당첨된 경우 최초 입주일로부터 2~5년 동안 직접 거주해야 하는 법적 규정을 말합니다. 실거주 의무 도입 취지는 소위 전세 끼고 집을 사는 갭투자를 막는 것이었습니다.

 

 정부 실거주 의무 폐지 추진

정부는 부동산 시장 침체를 극복하고 부동산 시장 경기 활성화를 위해 2023년 초 1·3 대책을 발표하면서 실거주 의무 폐지 추진을 발표했습니다. 하지만 야당의 반대로 실거주 의무 폐지를 담은 주택법 개정안은 1년 넘게 국회에서 계류 중이었습니다.

 

 

주택법 개정안 합의

 

 여야 극적 합의

여야는 현실적인 여러 이유로 인해 직접 입주가 어려운 실수요자들을 위해 당초 야당이 제시한 실거주 의무 3년 유예안으로 합의했습니다. 실거주 의무가 폐지가 아닌 3년 유예하는 내용을 담은 주택법 개정안은 21일 국토위 법안소위를 통과했고, 이번 주 중으로 국토위 전체 회의, 29일에는 국회 본회의에 상정되어 처리될 것으로 보입니다.

 

 여야 합의안의 핵심

이번 주택법 개정안 합의안의 핵심은 실거주 의무가 시작되는 시점을 최초 입주 가능일에서 최초 입주 후 3년 이내로 완화하는 것입니다. 이대로 개정안이 통과되면 집주인은 입주 시점에 전세를 한 차례 놓을 수 있게 됩니다. 집주인은 분양받은 아파트의 입주가 시작돼도 최대 3년은 다른 곳에 거주할 수 있기 때문에 자금 조달에 시간적 여유가 생기게 됩니다.

 

이번 주택법 개정 합의안 한계점

 

 집주인과 세입자 간 갈등 가능성

전세 계약이 2년 단위로 이루어지고, 임대차보호법상 2년을 추가 연장할 수 있는 계약 갱신권이 존재한다는 점을 생각하면, 3년 유예가 집주인과 세입자 사이 분쟁의 원인이 될 소지가 다분합니다. 최초 2년의 전세 계약이 끝나는 시점에 집주인과 세입자간 갈등이 일어날 수 있습니다. 집주인이 3년이 되는 시점에 실거주를 위해 입주를 원한다면, 최초 2년의 전세 계약 종료 후 2년의 전세 계약 갱신을 받아주지 않을 것이기 때문입니다. 세입자 입장에서는 집주인이 실제 입주하는 조건으로 전세 계약 갱신권을 거절할 수 있으므로 거주 안정성을 위해 최초 전세 계약 시 계약 기간을 3년으로 설정하거나 2+1 계약기간 설정 등 관련 특약이 필요합니다.

 

 

실거주 의무 유예 적용 단지

 

실거주 의무가 적용된 단지는 전국 77개 단지, 49,766 가구입니다. 그중 올해 6월과 11월에 입주를 앞두고 있는 서울 강동 헤리티지 자이(1299가구)와 올림픽 파크 포레온(12032가구)이 대표적인 수혜 단지로 손꼽히고 있습니다. 올림픽 파크 포레온과 같은 대단지 전세 매물이 부동산 전세 시장에 쏟아지면 전세 가격 안정에 도움이 될 것입니다. 서울의 경우 최근 전세 가격이 슬금슬금 오르고 있기 때문에 공급 증가로 인한 가격 안정 효과가 가시적으로 나타날 것으로 보입니다.

 

맺음말

 

실거주 의무를 3년 후로 유예하는 주택법 개정안에 대해 여야가 합의함에 따라 이번 임시국회에서 주택법 개정안은 무리 없이 통과될 것으로 보입니다. 실거주 의무가 3년 유예됨으로써 집주인은 자금 조달 압박에서 벗어날 수 있게 되었지만, 실거주 의무 유예는 근본 대책이 아닌 미봉책으로 향후 갈등의 불씨는 여전히 남아있습니다. 2년 뒤 전세 계약 재계약 시즌이 돌아오면 집주인과 세입자 간 갈등이 예상되므로 최초 전세 계약시 특약을 적절히 활용하여 갈등을 예방해야 합니다.  

부동산 정책이 일관성 없이 너무 자주 바뀌는 것은 실수요자 혼란을 가중시킬 수 있습니다. 지금은 부동산 시장이 침체되어 있어 실거주 의무를 3년 유예하는 것이 즉각 투기 확대로 이어지진 않겠지만, 앞으로 부동산 시장이 다시 상승하는 시점이 오면 적절한 부동산 투기 억제 정책이 필요할 수 있습니다. 지금까지 실거주 의무 3년 유예 주택법 개정안의 주요 내용과 한계점 등에 대해서 알아보았습니다.

 

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