생활형 숙박시설은 취사가 가능한 숙박시설로 부동산 호황기에 대체투자 자산으로 각광받았습니다. 그래서 한 때 수백 대 경쟁률을 기록하기도 했으나 정부가 주거 용도 사용을 금지하면서 애물단지로 전락했습니다. 지금부터 생활형 숙박시설의 정의와 문제점 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.
목차
생활형 숙박시설 사기 분양 논란과 갈등
2020~201년에 큰 인기를 끌면서 분양 완판된 생활형 숙박시설 1만여실은 이미 준공이 되었거나 준공을 앞두고 있습니다. 예를 들어 서울 마곡지구 롯데캐슬 르웨스트는 876실 규모의 대형 생활형 숙박시설로 준공을 5개월 정도 남겨두고 있지만 분양받은 사람들은 사기 분양이라고 주장하며 지난 4월 집단소송을 제기했습니다. 이외에도 부산 송도 유림스카이 오션 더퍼스트, 해운대 애비뉴 등 전국 각지에서 유사한 소송이 이어지고 있습니다. 이렇게 준공과 입주를 앞두고 법적 분쟁으로 번지는 것은 바로 생활형 숙박시설이기 때문입니다.
생활형 숙박시설이란
정의
생활형 숙박시설은 호텔과 주거시설의 장점을 결합한 시설로 쉽게 표현하면 취사가 가능한 숙박시설입니다. 공중위생관리법 제4조에 따르면 생활형 숙박은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설 포함) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업으로 정의되어 있습니다. 호텔, 모텔, 여관 등은 일반 숙박시설이며, 레지던스가 생활형 숙박시설로 분류됩니다.
한 때 큰 인기
2020~2021년 부동산 호황기 때 생활형 숙박시설은 수백대 일의 높은 경쟁률을 기록하면서 분양이 완판되기도 했습니다. 생활형 숙박시설은 숙박시설로 분류되어 주택 수에 포함되지 않고 청약통장도 필요 없고, 재당첨 제한, 의무 거주 기간, 전매 제한 등 규제에서도 제외되었습니다. 특히 부동산 업계, 시행사, 시공사 등이 생활형 수박시설을 주거용으로 이용할 수 있다고 홍보해 더욱 큰 인기를 끌었습니다. 대표적으로 서울시 마곡 롯데캐슬 르웨스트는 2021년 8월 청약 당시 평균 657대 1 높은 경쟁률을 기록하기도 했습니다.
정부의 주거용 활용 불가 발표
생활형 숙박시설 불법 방지 방안
하지만 정부는 2021년 10월 생활형 숙박시설 불법방지 전용 방안을 발표하고, 건축법 시행령을 개정해 숙박업 신고를 의무화하고 생활형 숙박시설의 주거 사용을 금지했습니다.그리고 이를 지키지 않을 경우 정부는 시가 표준액의 10% 이행강제금을 부과하게 됩니다. 다만, 주거용 오피스텔로 용도 변경 시 이행강제금을 부과하지 않는 유예기간을 두었는데, 올해 말에 유예기간이 완료됩니다. 즉, 올해 말까지 용도 변경을 완료하지 못한다면 이행강제금을 납부하게 되는 것입니다.
용도변경 사실상 불가
문제는 주거용 오피스텔로 용도 변경이 사실상 불가능하다는 점입니다. 건축법상 주차장, 통신실, 지구단위계획 등 오피스텔 조건에 맞도록 변경해야 하는데 이미 설계가 완료되고 준공한 건물의 경우 현실적으로 어렵습니다. 계약자 100% 동의 및 지자체 승인 등 용도변경 조건도 까다로워 실제로 변경에 성공한 사례는 지난해 말 기준 전체의 1.1%에 불과했습니다.
숙박업 등록 어려움
개인이 분양받는 생활형 숙박시설을 숙박업으로 등록하여 운영하는 데에도 많은 제약이 존재합니다. 공중위생관리법에 따른 숙박업 등록 조건은 한 사람이 30실 이상 소유하거나 한층 전부의 객실 또는 건축연면적 3분의 1 이상을 가지고 있어야 합니다. 투자 또는 거주 목적으로 한 채를 분양받은 경우 이와 같은 조건을 충족할 가능성이 없습니다.
생숙 분양자들의 요구사항
생활형 숙박시설을 분양받은 소유자는 생활형 숙박시설을 고시원과 같은 준주택으로 인정해주거나 건축법 시행령 개정 전 사용 승인을 받은 생활형 숙박시설에 대해서 소급 적용을 하지 않도록 요구하고 있습니다. 하지만 정부는 안전과 형평성 등의 논리를 들어 절대 불가하다는 입장을 표명하고 있습니다.
맺음말
부동산 호황기 시절에 대규모로 분양한 생활형 숙박시설들이 차례로 준공되는 시점이 되었습니다. 그 사이 정부가 생활형 숙박시설의 주거용 사용을 금지함으로써 생숙 분양받은 사람들은 실거주도 어려워졌고, 적법한 절차를 거치지 않으면 이행강제금까지 내야 할 상황이 되었습니다. 하지만 주거용 오피스텔로 용도 전환 또는 숙박업 등록과 같은 절차는 현실적으로 어려운 상황입니다. 정부는 2년 넘는 시간이라 는 충분한 유예 기간을 줬다는 입장이지만 분양받은 사람들은 시행사의 사기 분양을 주장하며 법적 절차도 함께 진행하고 있습니다. 이 같은 사태가 지속되면 개인 파산뿐만 아니라 시행사, 시공사의 자금난으로 인한 부도 사태까지 이어질 수 있습니다. 따라서 정부 차원에서도 적절한 후속 대책이 필요할 것으로 보입니다.