계약갱신청구권은 기존 전세계약 만료 시점에 임차인이 원하면 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 2020년 임대차 2법이 시행되면서 처음 도입되었고, 이제 4년 차가 되었습니다. 지금부터 계약갱신청구권의 의미와 최근 계약갱신청구권 사용 추세 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
목차
임대차 2법이란
정의
임대차 2법은 임차인 보호를 위해 2020년 7월 30일부로 시행된 법안으로 임차인 주거 안정과 세입자 보호를 목적으로 제정되었습니다.임대차 2법은 계약갱신청구권과 전월세상한제를 주요 골자로 하고 있습니다.
계약갱신청구권
계약갱신청구권은 임차인이 2년의 전세계약 만료 후 1회에 한해 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 즉, 기존 2년이었던 임대차 기간을 2+2로 연장할 수 있는 옵션인 것입니다. 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
전월세상한제
계약갱신청구권을 활용하여 임대차 계약을 갱신하는 경우, 임대료 인상폭은 5% 이내로 제한됩니다. 즉, 집주인은 시세와 상관없이 임대료를 기존 임대료의 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. 만약 5%를 초과하여 재계약했다면 초과분에 대해서는 무효이며 임차인은 초과분에 대해 반환을 청구할 수 있습니다. 다만, 새로운 임차인과 계약하는 경우에는 전월세상한제를 적용받지 않으며, 계약갱신청구권을 1회 사용하여 4년 계약이 끝나고 재계약하더라도 5% 상한을 적용받지 않습니다.
계약갱신청구권 사용 현황
사용 감소 추세
올해 상반기 계약갱신청구권 사용 건수는 6981건으로 전체 전세 계약 연장 건 중 30.9%를 차지하고 있습니다. 계약갱신청구권 사용은 최근 3년간 꾸준히 감소하고 있는 것으로 나타났습니다. 사용 건수는 2022년 상반기 2만 3824건, 2023년 상반기 8355건, 올해 상반기 6981건으로 꾸준히 감소하고 있고, 전체 전세계약 연장 건에서 차지하는 비중도 같은 기간 73.6%, 35.9%, 30.9%로 줄고 있습니다.
왜 줄었을까?
간단하게 계약갱신청구권을 사용할 이유가 없었기 때문입니다. 임대차 2법은 2020년 7월부터 시행되었는데, 2020~2021년은 부동산 대세 상승기로 전세가격도 하루가 다르게 급등하던 때였습니다. 따라서 2022년에 재계약이 도래한 전세 계약의 경우 임차인은 2년 동안 올라버린 전세가격을 감당할수 없었기 때문에 계약갱신청구권을 사용한 경우가 많았을 것입니다. 그리고 2022년 말부터 부동산은 침체기에 들어갔고, 최근 서울 전세가격은 다시 오름세로 전환하고 있습니다. 다만, 전세가격이 직전 계약보다 5% 이상 상승하지 않은 경우에는 굳이 계약갱신청구권을 사용할 이유가 없으므로 앞으로 재계약을 대비해 계약갱신청구권을 남겨둘 가능성도 높습니다.
서울 아파트 전세가격 상승
서울 아파트 전세가격은 작년 5월 넷째 주부터 63주 연속 상승 중입니다. 그리고 당분간 이와 같은 상승 추세가 이어질 것으로 전망됩니다. 신축빌라, 오피스텔 등 비아파트 시장의 침체, 신축 아파트 부족 등 전세 공급 측면의 이슈가 있고, 정부의 저리 정책자금 대출 등으로 인해 전세 수요도 크게 늘어난 상황이기 때문입니다.
대통령실 임대차 2법 폐지 검토
대통령실은 전세시장 안정을 위해 임대차 2법 폐지를 추진하겠다고 밝혔습니다. 임대차 2법 시행 4년 차가 되면서 계약갱신청구권 사용 만기 매물들이 시장에 나오면 앞으로 전세가격 상승 압박이 더 커질 것으로 우려하기 때문입니다. 지난 4년 동안 시세만큼 전세가격을 올리지 못했던 임대인들이 전세가격을 올릴 가능성이 있습니다. 임대차 2법이 계속 유지된다면 4년마다 전세시장 불안이 주기적으로 일어날 수 있다는 판단입니다.
맺음말
임대차 2법은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 주요 골자입니다. 임차인의 주거 안정성 강화를 위해 시행되었으나, 최초 시행시 전세가격 상승, 매물 감소, 임대인과 임차인의 법적 분쟁 등과 같은 부작용이 있었습니다. 하지만 임차인 입자에서 보면 4년 간 안정적으로 거주할 수 잇게 되면서 수혜를 본 측면도 있습니다. 정부는 전세시장의 불안정성을 해소하고자 임대차 2법폐지를 추진하겠다고 밝혔으나, 시장에 정착하고 있는 법안을 다시 폐지하면 시장 혼란이 가중될 수 있습니다. 임대차 2법은 아직 시행 4년 차밖에 되지 않았습니다. 지금까지 계약갱신청구권을 포함한 임대차 2법의 의미와 최근 사용 추세 등에 대해서 알아보았습니다.