최근 2~3년 사이 원자재 가격, 인건비, 금융비용 등 건설 공사비가 급등하면서 재개발, 재건축 공사가 지연되는 정비구역이 늘어나고 있습니다. 정비사업 지연뿐만 아니라 법적 분쟁으로 이어지는 경우도 발생하고 있습니다. 조합과 시공사 간 갈등이 심해지는 원인과 이에 대한 정부의 대책에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
목차
곳곳에서 벌어지는 공사비 갈등
서울은 물론 지방의 정비사업 구역 곳곳에서 공사비 증액을 두고 분쟁이 벌어지고 있습니다. 서울 대조 1구역은 2024년 초 공사비 지급 문제로 공사가 전면 중단되었고, 잠실 진주아파트 재건축도 분양 일정이 점점 연기되면서 사업 추진이 지연되고 있습니다. 잠실 진주아파트는 최초 도급 계약 금액이 3.3㎡당 510만원이었으나 시공사인 삼성물산은 898만원으로 인상해줄 것을 요구하며 조합과 갈등을 빚고 있습니다.
또한, 부산의 범천 1-1구역 재개발 사업도 공사비 문제로 분쟁을 겪고 있습니다. 범천 1-1구역 재개발 사업은 부산 도심 재개발 최대 사업장으로 꼽히는 곳으로 부산진구 범천동 850-1번지 일원 23만 6354㎡ 부지에 지하 6층~지상 49층 공동주택 8개동 1323세대와 오피스텔, 상업시설 등을 짓는 개발사업입니다. 최근 시공사인 현대건설은 전용면적 3.3㎡당 공사비를 539만 9000원에서 926만원으로 올려달라고 요구했습니다.
급격한 공사비 인상의 원인
최근 4년간 건설 공사비 지수는 26.1% 상승했으며, 철근, 시멘트 등 건설자재 수급난이 반복적으로 발생하며 비용부담은 더욱 커지고 있습니다. 자재 수급난이 발생하는 가장 큰 원은 우크라이나 전쟁 등 대외 환경의 변화입니다. 또한, 코로나 팬데믹 이후 기준금리가 상승 유지되면서 금융비융이 크게 늘어난 부분도 공사비 상승에 영향을 주고 있습니다. 자재비와 금융비용의 증가는 공사비 증가로 이어져 착공 물랴으이 감소 또는 정비사업 지연 등의 결과로 나타나고 있습니다.
총액입찰제의 문제점
정비사업 조합과 시공사 간 갈등의 배경으로 총액입찰제가 있습니다. 대부분 정비사업 도급계약은 총액입찰 방식으로 체결되고 특약사항으로는 '착공 이후 물가변동은 반영하지 않는다'라는 조항을 포함하고 있습니다. 원자재값이나 공사비가 급격하게 변동하지 않는 상황에서는 총액입찰 방식을 적용함으로써 입찰과 인허가 기간을 줄일 수 있는 장점이 있습니다.
다만, 최근 코로나 팬데믹, 우크라이나 전쟁 등으로 건설 공사비가 크게 오르면서 시공사와 조합의 충돌이 잦아지고 있습니다. 조합은 착공 이후 물가 변동 제외 특약을 근거로 공사비 증액을 받아들일 수 없다는 입장이고, 시공사는 예상하기 어려운 사유로 인해 공사비가 인상된만큼 해당 특약을 적용하는 것은 불공정하다는 입장입니다.
대다수 조합은 현 시공사와 계약을 해지한다고 해도 새로운 시공사를 찾는 것이 어렵기 때문에 기존 시공사와 협상을 통해 공사비 증액 요구를 수용하고 있는 실정입니다. 정비사업 비전문가인 조합은 시공사의 공사비 증액 요구가 타당한 지에 대해 검증할 만한 능력이 부족합니다. 또한, 총액입찰로 진행되기 때문에 건설사는 세부 공사비 산출내역서를 제공하지 않으려는 경향이 있습니다.
정부의 표준계약서 도입
정부는 정비사업 표준공사 계약서를 도입하여 공사비 세부 내역을 계약 체결 전에 검증하고, 설계 변경 및 물가 상승에 따른 공사비 인상의 기준으로 삼을 수 있도록 하는 대책을 내놓았습니다. 새로운 표준공사계약서는 설계 변경시 추가되는 자재가 기존 또는 신규 품목인지 등에 따른 단가 산정방법이 명시되고, 물가 상승을 공사비에 반영할 때 지수조정률을 따르는 것으로 규정했습니다.
다만, 표준계약서는 법적인 강제 사항이 아닌 권고 사항으로 실제 현장에서 얼마나 적용될지 미지수입니다. 표준계약서 도입으로 공사비 분쟁 완화 효과를 보려면 표준계약서가 현장에서 많이 적용되어야 하는데 이를 위해서는 각 지자체의 역할도 중요할 것으로 보입니다.
맺음말
정부는 재건축, 재개발이 빠르게 진행될 수 있도록 정비사업 규제를 대폭 완화하는 1.10 부동산 대책을 발표했습니다. 하지만 최근 2~3년 사이 치솟은 공사비 문제를 해결하지 못한다면 정비사업이 속도감있게 진행되기는 어려울 것입니다. 정부도 공사비 갈등으로 인한 문제를 완화하기 위해 표준계약서 활용을 권고하고 있지만, 실질적인 효과가 있을지 현재로서는 미지수입니다. 지금까지 공사비 갈등으로 인한 문제와 원인, 정부의 대책까지 알아보았습니다.