신속통합기획과 공공재개발에 대한 기초 개념 정리

신속통합기획은 신통기획이라는 줄임말로도 많이 표현되며, 오세훈 서울시장이 주택공급 활성화를 목적으로 만든 정비사업 방안 중 하나입니다.  공공재개발은 국토부와 서울시가 10년 이상 추진이 정체된 사업지를 선정하여 진행하는 정비사업으로 LH, SH 등에서 정비사업에 참여하여 주거 환경 개선 및 주택공급 촉진하는 사업입니다. 두 가지 방식 모두 주택공급 활성화라는 목적은 같지만, 세부적으로는 차이가 있습니다. 지금부터 공공재개발과 신속통합기획에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

신속통합기획

 

 신통기획이란

신속통합기획은 기본적으로 민간이 주도하는 정비사업으로, 공공은 지원을 통해 추진 속도를 높이는 방식입니다. 재개발 사업 초기 단계부터 서울시가 함께 참여하여 정비 계획안을 수립하기 때문에 사업성과 공공성을 확보하고, 빠른 사업 추진이 가능한 장점이 있습니다.

 

 신통기획 인센티브

신통기획의 인센티브는 층수 규제와 용적률 완화, 인허가 기간 단축 등이 있습니다. 민간 주도로 이루어지는 사업으로 주민이 원하는 방향으로 설계할 수 있습니다. 대신 기부채납, 임대주택 등으로 공공성을 확보하지만, 구체적인 가이드라인이 없는 상황입니다.

 

 신통기획 후보지 선정

2023년 5월부터 신통기획 재개발 후보지 선정 방식은 수시로 신청받고 매월 후보지를 선정하는 방식으로 변경했습니다. 그리고 주민동의 요건도 완화했는데, 기존에는 주민 3분의 2 이상 동의가 필요했는데 지금은 주민 2분의 1 이상 동의하면 추진할 수 있게 변경되었습니다.

 

2023년 9월 기준 서울 89개 구역에서 신통기획이 진행 중입니다. 다만, 신속통합기획 동의서 제출 전 해당 사업지가 다른 정비사업과 중복되는지 확인할 필요가 있습니다. 지역주택조합 사업 등 다른 재개발 사업이 추진 중이면 신청 자체가 불가능합니다.

 

 

공공재개발

 

 공공재개발이란

공공재개발은 사업성이 부족하거나 오랫동안 정체된 재개발 사업에 LH, SH공사 등 공공기관이 시행자로 참여하는 사업 방식입니다. 공공 단독 시행과 조합·공공 공동시행으로 나눌 수 있습니다.

 

 공공재개발 인센티브

주민이 공공시행자 지정, 임대공급 확대 등에 동의하면 공공은 해당 사업에 도시규제 완화, 분양가상한제 제외 등 인센티브를 부여합니다. 정체된 사업을 촉진하기 위한 인센티브는 법적 상한의 120%로 용적률 상향 등 도시 규제 완화, 분양가 상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공공의 지원이 제공됩니다. 공공재개발을 추진하게 되면 조합원 분양 물량을 제외한 나머지의 50%를 임대로 공급하게 됩니다.

<공공재개발시 주택 공급 비율 예시>

조합원 분양	공공임대	공공지원 임대	일반 분양
50%	20%	5%	25%

 

 공공재개발 후보지 선

서울에서 총 32곳이 공공재개발 사업을 진행 중입니다. 국토부와 서울시는 1차, 2차 후보지 공모를 통해 총 32곳을 공공재개발 후보지로 선정하여 진행 중입니다. 최근 장위8구역, 장위9구역, 용두1-6구역이 정비 계획을 확정하고 사업시행 인가 준비 절차에 들어갔습니다. 이들 3개 구역을 포함한 11개 구역이 정비구역을 확정했습니다.  

 

 

맺음말

 

공공재개발과 신통기획은 비슷하지만 다른 재정비 사업 추진 방식입니다. 공공재개발은 공공이 주가 되는 사업이라면, 신통기획은 공공이 지원하는 역할을 하게 됩니다. 공공재개발은 전 정권의 핵심 사업으로 윤석열 정부에서 정비사업의 추진 방향을 공공 주도에서 민간 주도로 바꾸면서 추진 동력이 떨어지는 모습을 보였습니다. 하지만 공공재개발과 신속통합기획은 상호보완적인 관계가 될 수 있습니다. 지금까지 신통기획과 공공재개발에 대해서 알아보았습니다.

 

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