재개발, 재건축 정비사업 추진 절차 간단 정리

재개발과 재건축은 유사한 뜻으로 구분 없이 사용되는 경우가 많지만 사실 의미가 조금 다릅니다. 이해하기 쉽도록 간단하게 표현하면 재개발은 다세대나 다가구 주택이 모여있는 동네를 대상으로 하고, 재건축은 30년 이상된 아파트 단지를 대상으로 하고 있습니다. 노후 주거 시설이 새로운 주거 단지로 바뀐다는 점에서는 같습니다. 그리고 재개발, 재건축을 묶어서 정비사업으로 표현하고 있습니다. 지금부터 정비사업의 추진 절차와 단계에 대해서 간단하게 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

정비사업 절차

 

정비사업은 통상적으로 '계획수립단계→사업시행단계→관리처분단계→사업완료단계'의 4단계 절차를 거치게 됩니다. 계획수립단계는 기본 계획을 세우고 정비 구역을 지정하는 단계입니다. 사업시행단계에서는 조합을 설립하고 시공사를 선정하게됩니다. 관리처분단계는 분양, 주민 이주와 철거가 진행됩니다. 그리고 완료단계에서는 공사 준공 및 입주, 조합 해산으로 마무리됩니다.

재개발 정비사업 추진 절차

 

계획수립단계

 

정비사업을 진행하기 위해서는 가장 먼저 정비구역으로 지정되어야 합니다. 광역 지자체 또는 기초 지차체의 장은 정비계획을 결정하여 정비구역으로 지정할 수 있습니다. 또한, 지자체에 의한 정비계획 수립 및 구역 지정뿐만 아니라 주민이 직접 정비사업 계획 입안을 제안할 수 있습니다.

 

토지 등을 소유한 주민이 정비계획을 입안하려는 경우 갖춰야하는 요건이 있습니다. 토지 등 소유자의 3분의 2 이하 및 토지 면적의 3분의 2 이하 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상의 동의가 필요합니다. 예를 들어 서울의 경우 토지 등 소유자의 60% 이상, 토지 면적의 2분의 1이상 동의가 필요합니다.

 

정비구역으로 지정되면 조합을 설립하기 위한 추진위원회를 구성하고 조합 설립을 위한 실무를 추진하게 됩니다. 추진위원회의 설립 요건으로 토지 등 소유자의 과반수 동의가 필요합니다.

 

사업시행단계

 

창립 총회에서 소유자의 3분의 2 이상 찬성하면 조합이 설립됩니다. 조합은 시공사 선정부터 사업비 관리까지 사업 전반을 담당하는 핵심적인 역할을 하게 됩니다.

 

이후 조합이 제시한 정비사업의 구체적인 안을 지자체가 검토하여 수정하고 확정하는 단계가 사업시행계획 인가입니다. 그리고 사업시행계획 인가를 완료하면 시공사를 선정할 수 있게 됩니다.

 

 

관리처분단계

 

관리처분계획은 정비사업 시행 후 조합원들에게 분양되는 대지와 건축시설을 배분하는 내용을 담은 계획입니다. 이를 위해 분양되는 토지와 건축물의 정확한 가격을 책정하기 위해 기존 토지와 건축물의 가치를 산정하는 작업을 진행하게 됩니다. 관리처분계획을 수립하고 인가받은 과정 중에 추가 분담금이 확정되고 일반분양과 임대 물량도 정해지게 됩니다.

 

이러한 내용을 담은 관리처분계획의 인가를 받게 되면 조합원 이주 및 기존 건축물 철거 등 공사가 시작됩니다. 실제로 관리처분계획 인가까지 끝나면 재개발, 재건축 사업의 9부 능선을 넘은 것으로 볼 수 있습니다.

 

사업완료단계

 

공사가 마무리되면 준공 검사를 받은 후 본격적으로 입주가 시작되고, 입주가 완료되면 재개발, 재건축 조합은 해산하고 정비사업은 마무리가 됩니다.

 

 

맺음말

 

재개발, 재건축과 같은 정비사업은 많은 이해 관계가 얽혀있어서 계획대로 순탄하게 진행되는 경우가 드뭅니다. 실제로 부동산 업계에서는 조합 설립 후 입주까지 10년 이상 소요된다고 보고 있습니다. 그만큼 장기로 진행되는 사업인 만큼 중간에 좌초될 가능성도 존재합니다. 재건축 단계가 진행될수록 가격이 오르기 때문에 먼저 투자하면 그만큼 많은 차익을 얻을 수 있지만 사업 중단 위험 등이 있습니다. 수익률은 낮지만 안전한 투자를 원한다면 관리처분계획 인가 후에 투자하는 편이 낫습니다. 지금까지 정비사업 추진 단계별 진행 사항에 대해서 간단하게 알아보았습니다.

 

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