원수에게 추천하라는 지역주택조합의 사업 방식, 장점, 문제점 정리

전국 부동산 경기 악화로 지역주택조합 사업 추진에 제동이 걸리는 케이스가 많아지고 있습니다. 지역주택조합은 조합원이 사업 주체가 되어 토지를 매입하여 직접 재개발을 추진하는 사업 방식입니다. 지역주택조합 가입은 원수에게 권하라는 말이 있을 정도로 성공 가능성이 낮고 성공하더라도 장기간이 소요되곤 합니다. 지금부터 지역주택조합의 사업 방식, 장점, 문제점 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

지역주택조합이란

 

지역주택조합은 주민이 조합을 결성해 직접 토지를 매입하고, 시공사를 선정하는 등 역할을 맡아 아파트를 짓는 일종의 주택 공동구매 제도입니다. 해당 지역 주택 및 토지 소유자로 구성된 재개발, 재건축 조합에서 진행하는 정비사업과 유사하지만 다른 방식입니다.

 

만약 성공적으로 진행된다면, 상대적으로 저렴한 가격으로 아파트를 취득할 수 있지만, 실제 성공률이 매우 낮다는 점을 유의해야 합니다. 극소수의 지역주택조합을 제외하면 대부분 조합은 토지 확보조차 제대로 준비되지 않은 상태에서 허위, 과장 광고로 조합원을 모집하고 있습니다.

 

사업 방식

 

 조합 설립 요건

지역주택조합 설립을 위해서 해당 토지의 80% 이상에 대한 토지 사용 승낙, 토지 소유권 15% 이상 확보 조합원 명부, 사업 계획서 등이 필요하며, 해당 토지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 신청해야 합니다.

 

 조합원 자격

지역주택조합원의 자격은 신청부터 해당 조합 주택 입주가능일까지 무주택 세대주 또는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 합니다. 또한, 조합설립인가 신청일 기준 해당 지역에 6개월 이상 거주하여야 합니다. 지역주택조합은 유자격 조합원에게 조합 주택을 우선 분양할 수 있습니다.

 

 사업시행절차

(출처 : 서울시 정비사업 정보몽땅)

 

 

 

장점

 

아파트를 공동구매하는 방식으로 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있고, 청약 통장 유무 등 자격 여부를 따지지 않습니다. 또한, 사업 절차가 간소하기 때문에 일반적인 재개발, 재건축과 같은 정비사업에 비해 사업 기간이 짧을 수 있습니다. 이러한 장점은 사업이 정상적으로 진행되는 가정을 전제로 하고 있습니다.

 

문제점

 

 사업 지연 가능성 

지역주택조합 사업은 필연적으로 사업 지연이 일어나게 됩니다. 애초에 아파트를 지을 토지를 확보하기 전부터 조합을 설립하고 사업을 시작하기 때문에 통상 지역주택조합 사업의 성공률은 17% 정도로 매우 낮게 보고 있습니다. 가장 큰 어려움은 토지를 확보하는 데 얼마나 기간이 걸릴지 모른다는 점입니다. 토지 확보에 장기간이 소요되기 때문에 서울 및 수도권에서 진행되는 지역주택조합 사업의 경우 토지매입단계에서 5년 이상 허비하게 되는 경우가 허다합니다.

 

 추가 분담금

토지 매입 전에 조합원을 모집하므로 분양 가격 등도 정확한 금액이 아닌 불투명한 예상치이며, 사업 진행 중 토지 매입 지연 등으로 인한 금융 비용, 물가 상승에 따른 공사비 증가는 고스란히 조합원의 몫이 됩니다. 이러한 사유들로 인해 아파트가 완공되고 입주 시점이 다가오더라도 추가분담금이 청구될 수 있습니다.

 

추가분담금은 지역주택조합 사업 현장에 따라 다르겠지만, 최소 몇천만원에서 서울같은 경우에는 몇억원까지 청구될 수 있습니다. 이러한 추가분담금 문제로 인해 소송에 휘말리는 경우도 종종 있습니다. 최근 울산 중구의 어느 지역주택조합은 1000억원이 넘는 추가분담금 문제로 조합원이 조합장을 수사기관에 고소하는 등 법적 갈등을 겪고 있습니다. 

 

 조합 탈퇴 어려움

이와 같은 사업의 위험성에도 불구하고 조합을 탈퇴하는 것이 사실상 불가능에 가깝습니다. 일반적으로 조합원 가입 계약서에 임의 탈퇴를 허용하고 있지 않으며, 부득이한 사유로 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 최종적으로 총회 또는 대의원회 의결로 탈퇴할 수 있습니다. 이러한 절차에 따라 어렵게 탈퇴를 하더라도 그동안 납부한 조합비는 환불받지 못하는 경우가 대다수입니다.

 

 

 

맺음말

 

지역주택조합은 저렴한 분양가와 유명한 건설사가 시공을 맡을 것이라는 점 등을 강조하여 과장, 허위 광고를 통해 조합원을 모집하곤 합니다. 지역주택조합 가입으로 인한 피해를 예방하기 위해서 1차적으로 이러한 허위, 과장광고에 현혹되지 않고 가입 전 토지 소유권 등을 얼마나 확보했는지 해당 자치구에 문의하는 것이 필요합니다.

 

지역주택조합은 성공만 한다면 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 사업 방식이지만, 원수에게 추천하라는 말이 있을 정도로 사업의 위험성과 피해 정도가 큽니다. 2020년 주택법 시행령을 개정하여 조합 가입 30일 이내라면 계약을 철회하고 분담금을 환불받을 수 있도록 했지만 법의 혜택을 받지 못하고 있는 것이 현실입니다. 지역주택조합 가입 전 심사숙고가 필요하며, 어쩌면 가입하지 않는 것이 가장 좋은 선택이 될 수 있습니다. 지금까지 지역주택조합 정비사업의 절차, 장점, 문제점 등에 대해서 알아보았습니다.

 

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