재건축초과이익 환수제 기본 개념 정리, 재초환법 개정안 국회 통과할까?

재건축초과이익 환수제는 재건축 사업으로 발생한 초과이익의 일부를 환수하여 주택 가격 안정과 사회적 형평성을 도모하고자 도입된 제도입니다. 도입 초기부터 사적 재산권 침해 논란 등이 계속되어 왔으며,, 정부는 작년 9월 재건축초과이익 환수제 완화를 위한 개선 방안을 발표하고, 후속조치로 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 발의되었습니다. 하지만 아직까지 국회에 소위에 계류 중으로 연내 처리 여부가 불투명합니다. 지금부터 재건축초과이익 환수제가 무엇인지, 그리고 재건축이익 환수법 개정안의 통과 가능성에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

재건축초과이익 환수제

 

 목적

주택 가격 안정을 위해 재건축 사업에서 발생하는 초과이익을 환수하는 제도입니다. 재건축으로 오른 집 값 중 일부를 초과이익으로 보고 일정비율을 부담금으로 환수하게 됩니다. 이렇게 납부한 부담금은 국가와 광역지자체, 기초지자체가 일정 비율로 나눠서 귀속하여 주거복지 정책 등에 사용합니다. 구체적으로 국가 50%, 광역지자체 30%, 기초지자체 20% 비율로 나누게 됩니다.

 

 재건축부담금 산정 기준

▷ 재건축부담금 = 재건축 초과이익 ×부과율

▷ 재건축 초과이익 = 준공 시 집값 – 추진위 구성시 집값– 집값 상승분 – 개발비용

초과이익	0.3억이하	0.3~0.5억	0.5~0.7억	0.7~0.9억	0.9~1,1억	1.1억 초과
부과율	면제	10%	20%	30%	40%	50%

 

 부과 절차

재건축부담금 납부 주체인 재건축 조합이 준공 완료 후 1개월 이내에 개발 비용 등 내역서를 기초 지자체에 제출하면 기초 지자체는 준공부터 5개월 이내에 재건축부담금을 결정하여 부과하고, 재건축 조합은 부과일로부터 6개월 이내에 납부해야 합니다.

 

 환수사례 전무

참여정부 당시 2006년 5월 24일 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 제정되면서 부동산 대책의 일환으로 최초 도입되었습니다. 하지만 법 제정 이후 2차례 특례가 적용되면서 실제로 환수가 이루어진 단지는 없습니다. 재건축부담금 예정액이 통보된 조합은 올해 7월 기준 84개 단지가 있지만 실제 부과되어 징수까지 완료된 곳은 단 한 곳도 없습니다.

 

 

제도에 대한 비판

 

 재산권 침해 

최초 도입 당시부터 사적 재산권을 침해하는 법이라는 여론이 형성되었으며, 실제로 재산권 침해를 이유로 헌법소원이 제기되었습니다. 하지만 헌법재판소는 입법 목적의 정당성 인정, 과잉 침해 미인정 등을 사유로 합헌 결정을 내렸습니다.

 

 주택 공급 위축

과도한 재건축부담금은 재건축 사업 지연, 보류 등의 원인이 되어 서울, 수도권 등 도심에 주택 공급 축소 문제를 유발하게 됩니다. 제도 시행과 유예 과정 등이 반복되면서 재건축부담금에 대한 법적 안정성이 떨어지는 측면이 있고, 이러한 불확실성은 재건축 공급 물량 변동의 원인이 될 수 있습니다. 즉, 재건축부담금 부과, 납부 등이 확실해질 때까지 사업 추진을 미루게 되는 것입니다.

 

제도 개선안

 

 부과 기준 개선

재건축부담금 면제 금액과 부과 구간을 확대하여 부담금을 현실화하고, 부과율은 기존 수준을 유지하여 적정 초과이익을 환수할 수 있도록 했습니다. 주택 가격 상승 등을 고려하여 재건축초과이익 1억원 이하까지 부담금을 면제하고, 부과구간을 7천만원으로 올렸습니다.

초과이익		부과율
현행	개선
0.3억 이하	1억 이하	면제
0.3~0.5억 이하	1.0~1.7억 이하	10%
0.5~0.7억 이하	1.7~2.4억 이하	20%
0.7~0.9억 이하	2.4~3.1억 이하	30%
0.9~1.1억 이하	3.1~3.8억 이하	40%
1.1억 초과	3.8억 초과	50%

 

또한, 재건축 사업의 주체, 실제로 부담금을 납부하는 주체가 재건축 조합임을 고려하여 초과이익 산정 기준일은 추진위 승인 시점에서 조합 설립 인가 시점으로 조정했습니다.

 

 실수요자 감면

1세대 1주택 실수요자 감면을 신규로 도입했습니다. 1세대 1주택 보유기간에 따라 최대 50%까지 감면받을 수 있게 됩니다. 세부적으로 살펴보면 준공 시점부터 역산하여 보유기간이 6년 이상인 경우 10%를 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 수 있습니다.

보유기간	10년 이상	9년 이상	8년 이상	7년 이상	6년 이상
감면율	50%	40%	30%	20%	10%

 

 고령자 납부 유예

고령자에 대한 납부 유예를 신설하고, 1세대 1주택 만 60세 이상 고령자는 담보 제공을 전제로 해당 주택의 처분 시점까지 부담금 납부를 유예할 수 있습니다.

 

 

개선 효과

 

부과기준을 현실화, 실수요자 보유기간에 따른 감면 등을 반영하면, 재건축 부담금 부과 단지의 수와 부담금 예상 부과 금액은 기존 기준에 따라 산출한 부담금에 비해 크게 줄어드는 효과가 나타나게 됩니다.

 

법 개정안 통과 가능성

 

이와 같은 개선 방안을 반영한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 국회에 발의되었으나 재건축부담금 초과이익 면제 기준 등에 대한 합의가 쉽게 이루어지지 않으면서 국회 통과가 지연되고 국토교통위원회 계류 중입니다. 개정안의 쟁점은 부담금 부과의 기준이 되는 초과이익 기준입니다. 정부와 여당은 최초 1억원을 기준으로 제시했고, 야당은 1억원은 지나치게 기준을 완화해 주는 것이라는 입장을 고수하며 법안 논의가 진행되지 못했습니다.

 

다만, 최근 야당에서 초과이익 기준을 8천만원 수준으로 조정하는 내부 의견이 나오면서 논의가 진행될 가능성이 보이고 있습니다. 이번 법 개정안은 11월 29일, 12월 6일 중에 국토교통위원회 법안 심사를 통과하지 못한다면 사실상 연내 통과는 불가능할 것으로 전망됩니다. 여야가 재건축초과이익환수 규제 완화의 필요성 등 큰 틀에서 공감대를 형성했기 때문에 통과 가능성이 점쳐지고 있습니다.

 

 

맺음말

 

최근 고금리로 인한 금융 비용 증가, 물가 상승, 원자재 가격 상승으로 인한 공사 원가 상승 등으로 조합과 건설사 사이의 갈등이 심화되고 있습니다. 현재 거시 경제 및 부동산 시장 상황에서 이미 재건축 사업성은 크게 악화되었습니다. 재초환 규제가 개선되지 않는다면 주택 공급이 더 위축될 것은 자명한 일입니다.

 

정부와 여야 모두 이러한 인식에 공감하고 재초환 규제 완화 필요성은 공감하고 있습니다. 도입 당시와 현재 시장 상황이 다르다는 점 등을 고려하면 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안의 국회 통과는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 국회 통과 과정에서 초과이익의 기준, 부과구간 등이 여야 합의를 통해 어떻게 조정될지 눈여겨볼 필요가 있습니다. 지금까지 재건축초과이익 환수의 개념과 세부 사항, 제도 개선안까지 알아보았습니다.

 

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