공동주택 리모델링의 개념과 장단점 등 정리(재건축과 비교)

리모델링은 사실상 재건축이 어려운 아파트 단지에서 현실적으로 추진하는 정비사업입니다. 재건축은 리모델링에 비해 요건이 까다롭기 때문에 모든 요건을 충족하는 것이 쉽지 않습니다. 따라서 재건축에 비해 사업기간이 짧고 요건을 충족하기 쉬운 리모델링으로 눈을 돌리는 아파트 단지가 많은데, 지금부터 리모델링의 개념과 장단점 등을 재건축과 비교하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

리모델링이란

 

리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하는 행위를 말하는 것으로 주택법에 근거하고 있습니다. 건축물을 완전히 철거 후 다시 짓는 것이 아니라 기본 골조를 유지한 채로 개축, 증축 등을 통해 건축물의 수명을 연장시키고 활용도, 주거 편의성 등을 높이는 것입니다.

 

재건축이란

 

재건축은 기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집된 주거지역에서 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 것입니다. 기존 건물을 완전히 철거하고 새로 짓는 것으로 도시 및 주거환경정비법에 근거하고 있습니다. 재건축 사업의 경우 기존 아파트보다 가구 수를 크게 늘려서 짓고, 추가 가구를 일반 분양함으로써 얻는 수익으로 사업비를 충당하는 경우가 대다수입니다.

 

 

재건축과 차이점

 

리모델링과 재건축은 세부 요건에서 차이가 나타납니다. 일반적으로 재건축이 리모델링보다 더 강화된 요건을 만족해야 합니다. 예를 들어, 대표적으로 재건축은 준공 후 30년 이상 지나야 하는 반면, 리모델링은 준공 후 15년 이상 지나면 추진할 수 있습니다. 또한, 안전진단 같은 경우에도 재건축은 D등급 이하 결과가 필요하지만, 리모델링은 수직층축은 B등급, 수평증축은 C등급이면 됩니다.

리모델링과 재건축 비교 (출처: 성남시 공동주택 누리정보)

 

리모델링 장단점

 

 장점① 짧은 사업기간

리모델링은 준공 후 15년이 지나면 추진할 수 있습니다. 따라서 용적률이 200% 이상으로 높고 준공 후 15년이 지난 재건축이 힘든 아파트 단지들을 중심으로 리모델링이 추진되고 있습니다. 재건축 대비 추진절차도 간단하여 사업기간도 평균 5년 정도 소요되어 재건축보다 훨씬 추진 속도가 빠릅니다.

 

 장점② 규제에서 자유로움

먼저 리모델링은 초과이익 환수제 대상이 아닙니다. 재건축의 경우 재건축으로 오른 집 값 중 일부를 초과이익으로 보고 일정비율을 부담금으로 환수하게 됩니다. 또한, 리모델링은 기부채납이 없고, 임대주택 의무비율도 없습니다.

 

 단점① 내부구조 설계 한계

리모델링은 기존의 세대 내력벽을 철거할 수 없습니다. 이로 인해, 최근 선호도가 높은 3베이, 4베이 구조가 원천적으로 불가능합니다. 리모델링에서 내력벽 철거가 없으면 다양한 구조 설계와 평면 구성이 어려워 실수요자들의 선호도가 떨어질 수 있습니다. 또한, 동 간 거리가 좁아져 사생활 침해의 우려도 있습니다.

 

 단점② 높은 분담금

리모델링은 기존 가구수 대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있는데, 추가 가구를 일반 분양함으로써 얻는 수익으로 사업비를 충당하는 것이 사실상 어려워 리모델링 조합원의 분담금이 재건축 사업 대비 높아질 수 있습니다.

 

 

최근 시장 분위기

 

재건축 사업의 대안으로 주목받았던 리모델링의 추진 열기가 사그라드는 모습을 보여주고 있습니다. 정부는 용적률 상향 등 재건축 규제 완화를 통해 주택 공급 활성화를 추진하고 있습니다. 반면에 최근 서울시는 안전진단 강화 등 내용을 담은 공동주택 리모델링 안전기준 개선 방안을 발표했는데, 사실상 리모델링 기준이 강화되어 사업 추진 문턱이 높아졌습니다. 서울 성동구 응봉대림 1차처럼 기존 리모델링을 추진했던 아파트 단지들도 재건축으로 선회하는 경우가 늘어나고 있습니다.

 

맺음말

 

리모델링은 재건축에 비해 사업 속도가 빠르고, 기부채납이나 공공임대 주택에 대한 조건도 없어서 그동안 1기 신도시 아파트 등에서 리모델링을 통한 주거환경 개선을 추진해 왔습니다.. 다만, 최근 분위기를 살펴보면 원자재 값 상승 등으로 공사비가 크게 상승하였고, 리모델링 규제가 완화되고 있지 않아서 리모델링에서 재건축으로 돌아서는 비율이 높아지는 것이 사실입니다. 지금까지 리모델링의 개념과 장단점 등을 재건축과 비교하여 알아보았습니다.

 

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