부동산 PF 개념 정리, 고금리로 휘청이는 부동산 PF

부동산 PF는 부동산 개발 사업 프로젝트의 사업성과 장래 현금흐름 등을 감안하여 자금을 조달하는 금융기법입니다. 2020년~2021년 부동산 시장 화황으로 부동산 PF 대출이 급증하였으며, 최근 수익성 악화, 고금리 등으로 부동산 PF 대출 부실화 가능성이 높아지고 있습니다. 지금부터 부동산 PF의 개념과 사업 구조, 최근 위기 원인 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

부동산 PF란

 

부동산 PF란 부동산 개발 프로젝트로 발생할 것으로 예상되는 미래 현금흐름을 상환 재원으로 자금을 조달하는 금융기법입니다. 프로젝트 사업 단계에 따라 브릿지론과 본PF로 구성됩니다.

부동산 PF = 브릿지론 + 본PF

브릿지론은 개발 사업 초기에 토지 매입 등을 위해 시행사가 금융기관으로부터 대출받는 자금입니다. 브릿지론은 만기 1년 정도의 단기 대출로 토지매입 실패, 인허가 지연 등으로 본PF 확보에 실패하면 연체되고 부실화되므로 금융기관 입장에서 리스크가 큰 상품입니다.

 

본PF는 사업 부지 확보 및 인허가 등이 완료되고 착공 시점에 대출 받는 자금으로 건물 준공에 필요한 각종 사업비로 활용됩니다. 돈을 빌린 시행사는 본PF 대출 자금으로 브릿지론을 상환하고 분양 수익 등으로 본PF를 상환합니다.

 

국내 PF 현황

 

2020년 93조원이었던 국내 PF 대출은 현재 133조원 규모로 급격하게 늘어났습니다. 이와 더불어 전체 금융권 PF 연체율도 2%대로 늘었습니다. 고금리 장기화로 사업비가 늘어나고, 분양 가능성에 대한 의구심으로 지방뿐만 아니라 수도권 주요 부동산 PF 사업장에서도 부실 위기가 고조되고 있습니다.

 

대표적으로 서울 강남구 청담동 '르피에드 청담'의 브릿지론 만기 연장에 대해 새마을금고 중앙회가 반대하는 사태가 발생했습니다. 본PF 전환 전에 만기 연장에 실패하면 해당 사업은 대출 만기 전 자금 회수 요구에 따라 토지가 공매에 넘어갈 위기에 처하게 됩니다. 하지만 부동산 PF발 위기 확산을 우려한 금융당국의 중재로 11월 15일에 '르피에드 청담'의 브릿지론 만기가 1년 연장되었습니다.

 

정리해 보면, 부동산 PF 사업은 현재 구조상 브릿지론의 본PF 전환 실패로 인한 부실화 가능성이 가장 큰 문제입니다. 임시방편으로 브릿지론의 단순 만기 연장이 이루어지고 있지만, 근본적인 해결 방안이 될 수 없습니다.

 

 

최근 위기 대두 원인

 

 분양시장 수요 감소

부동산 시장의 상승기가 끝나고 침체기로 들어서면서 분양시장 심리는 빠르게 얼어붙었습니다. 브릿지론의 본PF 전환에서 가장 중요한 요소는 분양의 성공 가능성을 예측하는 것입니다. 이것을 예측하는 척도는 잠재 수요자들이 제출한 사전의향서를 바탕으로 예상하는 분양률입니다. 예상 분양률이 높을수록 성공 가능성이 크다고 볼 수 있습니다. 여기에 시공사의 책임준공 확약, 지급 보증 등 신용 보강이 추가됩니다. 금융기관 입장에서는 단순히 예상 분양률만으로 대출을 실행하는 것은 여전히 위험하기 때문입니다.

 

 개발 수익성 감소

토지 매입비, 공사비, 금융 비용 등 개발 원가가 크게 상승하면서 부동산 개발 사업의 수익성이 크게 악화되고 있습니다. 특히 원자재값, 인건비가 크게 상승했고, 고금리가 장기간 지속되면서 자금조달금리도 크게 오르게 되었습니다. 

 

위기 확산 가능성

 

전체 금융기관의 브릿지론 규모는 30조원이 넘을 것으로 추정됩니다. 그중 연체율이 높아 부실화 리스크가 큰 증권사, 여신전문회사, 저축은행의 브릿지론 합산 규모는 약 21조원으로 추정되며, 전체 PF 대출의 33% 정도를 차지하고 있습니다. 본PF 전환 실패로 브릿지론이 부실화될 경우 후순위 채권자의 손실 가능성이 발생합니다.

 

단기간 내 분양 시장 수요가 회복되는 것은 사실상 불가능하므로 브릿지론 부실 확산 가능성이 커지고 있습니다. 금융사 위기가 건설사로 전이되는 시장 전반의 위기 확산 소지가 있습니다. 그러므로 부동산 PF 대출 부실 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 다만, 금융사, 건설사의 재무건전성이 과거보다 양호한 편으로 시장 전반의 위기 확산 가능성은 낮은 편입니다.

 

 

맺음말

 

부동산 PF 위기는 부동산 시장의 침체와 고금리 상황, 원자재 가격 상승 등이 복합적인 원인으로 작용하고 있습니다. 정부도 부동산 PF 리스크 완화를 위해 정책 금융을 통한 지원으로 강조하고 있으나, 근본적으로 부동산 경기 회복이 지연되고 있고, 고금리가 유지되는 상황에서 당분간 부동산 PF 부실화 가능성은 면밀하게 살펴봐야 할 필요가 있습니다. 지금까지 부동산 PF의 개념과 구조, 위기 가능성에 대해 알아보았습니다.

 

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