신탁방식 정비사업은 무엇이 다를까?(조합방식과 비교)

재개발, 재건축과 같은 정비사업은 사업 주체에 따라 구분할 수 있습니다. 조합이 설립되어 주체적으로 사업을 추진하는 방식이 있고, 신탁사에 위탁하여 정비사업을 추진하는 방식이 있습니다. 전통적으로 대부분 조합방식으로 정비사업을 진행하고 있지만, 신탁방식을 선택하는 경우도 점차 많아지고 있습니다. 지금부터 신탁방식 정비사업의 뜻과 장점, 단점 등을 조합방식과 비교하면서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

신탁방식 정비사업이란

 

 도입 취지

신탁방식은 신탁사가 수수료를 받고 조합 등을 대신하여 정비사업을 추진하는 방식입니다. 2016년 도시 및 주거환경정비법 개정을 통해 본격적으로 도입되었습니다. 자금이 탄탄한 신탁사가 토지 등 소유자로부터 수수료를 받고 진행하는 방식이므로 조합방식의 사업 추진이 지지부진하거나 사업성이 부족한 경우 신탁방식으로 진행할 수 있도록 하는 목적에서 도입되었습니다.

 

 신탁방식 유형

신탁방식은 신탁사의 역할에 따라 사업시행자, 사업대행자의 2가지로 구분됩니다. 사업시행자 신탁방식은 신탁사가 주체가 되어 시행사의 역할을 수행하는 것이고, 사업대행자 신탁방식은 시행사는 조합이 맡고, 나머지 업무를 신탁사가 대행하여 관리하는 것을 말합니다. 사업시행자 신탁방식은 신탁사의 책임이 크고, 사업대행자 신탁방식은 조합과 신탁사가 리스크를 분담하게 됩니다.

구분	사업시행자 방식	사업대행자 방식
요건	1. 토지등 소유자 75% 이상 동의 2. 토지면적 1/3 이상 신탁등기  - (재개발) 토지면적 50% 이상 동의  - (재건축) 토지면적 75% 이상 동의     및 동별 소유자 50% 이상 동의	1. 토지등 소유자 50% 이상 동의 2. 토지면적 1/3이상 신탁등기
사업주체	신탁사	조합
조합설립	조합설립인가 불필요	조합설립인가 필요
지정 단계	정비구역 지정 이후	조합설립인가 이후
자금조달 및 관리	신탁사	신탁사
시공사 선정	사업시행자 지정 이후	사업대행자 선정 이후

 

조합방식 정비사업과 비교

 

조합방식 정비사업은 토지 등 소유자가 스스로 조합을 구성하여 정비사업을 진행하는 전통적인 방식입니다. 조합방식은 조합원이 사업 주체가 되기 때문에 조합 자율성이 높고 조합원 의견도 최대한으로 반영될 수 있습니다.

구분	조합방식	신탁방식(사업시행자)
사업시행자	조합	신탁사
지정절차	조합설립인가	사업시행자 지정 고시
동의요건	토지등 소유자 75% 이상 동의 동별 소유자 50% 이상 동의	토지등 소유자 75% 이상 동의 동별 소유자 50% 이상 동의 토지면적 기준 1/3 이상 신탁 등기
개발이익	조합 귀속	개발이익 일부 신탁수수료로 지불
시공사 선정	조합설립인가 이후	사업시행자 지정 이후

 

구분	추진 단계
조합방식	추진위 설립	조합설립 총회	조합설립 인가	시공사 선정	건축심의	사업시행인가	관리처분인가	착공
신탁방식	신탁사 시행자 지정인가			시공사 선정	건축심의	사업시행인가	관리처분인가	착공

 

 

신탁방식 장단점

 

 장점

신탁방식의 가장 장점으로 꼽히는 것은 신속한 사업 진행이 가능하다는 점입니다. 조합방식에서 요구되는 조합설립 관련 절차가 생략되기 때문에 약 3년 정도 기간을 앞당길 숭수 있다고 보고 있습니다.

 

또한, 신탁사의 풍부한 자금력을 바탕으로 초기 사업비 조달이 원활한 점, 높은 전문성, 투명한 자금관리 등이 장점으로 여겨지고 있습니다. 특히, 사업성 부족 또는 사업비 문제로 추진이 정체된 정비구역이라면 신탁방식이 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

 단점

신탁방식의 최대 단점은 바로 신탁수수료입니다. 총 사업비에 일정 비율을 신탁수수료로 신탁사가 가져가게 되는데 신탁수수료가 생각보다 커서 조합원의 부담이 될 수 있습니다. 또한, 신탁사가 전면에서 사업을 추진하다 보니 조합원의 의견이 사업에 충분히 반영되지 않을 가능성도 존재합니다.

구분	조합방식	신탁방식
장점	조합원 의견 반영과 이익 최대화에 유리	탄탄한 자금력으로 초기 사업비 조달
	전통적인 방식으로 관련 노하우 축적	사업기간 단축
단점	조합원 갈등으로 인한 사업 지연 가능성	별도의 신탁수수료 부담
	조합 임원의 비리 가능성	조합원 의견 무시 가능성

 

최근 주목받는 신탁방식

 

신탁방식 정비사업은 2016년에 도입되었음에도 불구하고, 그동안 높은 신탁수수료로 인해 실제 진행하는 정비구역이 많지 않았습니다. 하지만 최근 공사비 상승으로 조합과 시공사 간의 갈등이 벌어지는 경우가 자주 발생하면서 신탁방식 정비사업에 관심을 갖는 사업지가 늘어나고 있습니다.

 

정부의 활성화 방안

 

정부도 조합방식 정비사업의 고질적인 문제로 지적되는 전문성과 투명성 부족 문제를 신탁방식 활성화로 해결하기 위해 관련 제도 개선을 추진하고 있습니다.

 

 사업시행자 지정 요건 완화

정부는 신탁방식 정비사업 추진시 토지 신탁에 따른 주민 불편 및 사업 지연 등을 해소하기 위해 사업시행자 지정 요건 완화를 추진하고 있습니다. 현재 신탁사가 사업시행자로 지정되기 위해서는 조합 설립 수준의 동의 요견인 토지 등 소유자 75% 이상 동의에 추가로 토지면적의 1/3 이상 신탁 등기가 필요합니다.

 

하지만, 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정을 통해 사업시행자 지정 요건을 토지 등 소유자 75% 이상의 동의 요건으로 완화하고자 합니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 일부 개정안은 입법 예고를 거쳐 국회 법안 의결 절차를 진행할 예정입니다.

 

 표준계약서 도입

정부는 주민, 신탁사 간 공정한 계약체결과 주민 권익보호를 위한 표준 계약서 및 시행규정 표준안을 마련하여 배포하였습니다. 주민의 신탁계약 해지에 대한 권한 규정을 명확하게 하고, 신탁 재산을 담보로 하는 대출은 원칙적으로 금지했습니다. 또한, 조합방식과 동일하게 소유권 이전고시 후 1년 내 사업절차를 완료하도록 기한을 설정했습니다.

 

 

맺음말

 

재개발, 재건축과 같은 정비사업을 추진하는 방식은 조합방식과 신탁방식으로 구분할 수 있고, 각 사업방식마다 장단점이 명확합니다. 또한, 정비사업을 추진하는 구역마다 사업 특성이 있으므로 각 사업지에 맞는 방식을 선택하는 것이 중요합니다. 최근 정부는 신탁방식을 활성화하기 위한 다양한 개선 대책을 발표했습니다. 과연 정부의 의도대로 신탁방식 정비사업이 조합방식 정비사업과 비슷한 수준으로 자리 잡게 될지 귀추가 주목됩니다. 지금까지 신탁방식 정비사업의 취지, 장단점, 최근 제도개선 방안 등에 대해서 알아보았습니다.

 

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